合理利用农村土地，尤其是农村集体经营性建设用地，是全面实施乡村振兴战略和促进城乡一体化进程的重要一环，也是打造田园综合体、特色小镇、农业产业园区等农旅、文旅项目开发、建设的难点之一。
一
农村集体经营性建设用地的两个问题
什么是农村集体经营性建设用地？
农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业和招商引资用地。
如何开发和利用？
目前，农村集体经营性建设用地开发主要有入市流转和合作开发两个层面。
二
政策背景
2014年中央办公厅国务院印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》；
2015年全国人大常委会又通过了《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》；
第十二届全国人民代表大会决议试点期限延长至2018年12月31日。
此外，配套政策还有：
《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷换管理暂行办法》、《关于扩大农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作试点范围的通知》、《关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》等。
三十三个试点县（市、区）名单
北京市大兴区
天津市蓟县
河北省定州市
山西省泽州县
内蒙古自治区和林格尔县
辽宁省海城市
吉林省长春市九台区
和龙江省安达市
上海市松江区
江苏省常州市武进区
浙江省义乌市
浙江省德清县
安徽省金寨县
福建省晋江市
江西省余江县
山东省禹城市
河南省长垣县
湖北省宜城市
湖南省浏阳市
广东省佛山市南海区
广西壮族自治区北流市
海南省文昌市
重庆市大足区
四川省郫县
四川省泸县
贵州省湄潭县
云南省大理市
西藏自治区曲水县
陕西省西安市高陵区
甘肃省陇西县
青海省湟源县
宁夏回族自治区平罗县
新疆维吾尔自治区伊宁市
三
如何入市流转？
（一）概念解析
1.什么是“农村集体经营性建设用地入市”？
农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权
出让、租赁、入股
，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权、同价。
2.哪些农村集体经营性建设用地可以入市？
在存量集体建设用地中，既符合土规，又符合城规的部分，可以作为入市的集体经营性建设用地。
（二）利益分配
注：根据大兴区的规定，征收土地交易总额的8%-30%作为土地增值收益调节金，统筹用于农村基础设施建设支出，周转垫付集体经营性建设用地土地开发、土地整理资金，以及农村经济困难群众的社保补贴和特困救助。
（三）操作流程
农村集体经营性建设用地入市，一般分为前期准备、整理开发、入市交易、项目建设四个阶段。
四
如何合作开发？
（一）概念界定
乡镇统筹格村集体经济组织，组建集体所有制性质的镇土地股份联营公司，以土地使用权入股，与其他企业组成项目公司，共同规划、开发、利用集体产业用地，稳步推进城乡一体化进程。
（二）合作模式
1.集体土地所有权不变，镇级联营公司以
土地使用权入股、联营
等形式与其他单位共同兴办企业；
2.如果期限最高不超过
40年
，集体经济组织在新成立企业的持股比例不低于
，且应有保底分红；
3.入股后的土地使用权
不得出让、转让或者出租
4.根据不用行业和经营规模，
严格控制用地标准
（三）组织模式
1.各村集体经济组织
一次性授权
镇级联营公司，开展入股后的开发、经营与利用；
以镇为实施单元
，以土地使用权入股，成立镇级联营公司；
3.镇级联营公司的
股权由各村持有
，作为收益分配的依据。
（四）实施审批流程
你是否也在操盘田园综合体、特色小镇等项目？
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恭喜你，现在机会来了！
培训主题
“创新与突破中的可持续运营”
乡村产业开发及运营操盘手专题研修班
☞培训时间：
2018年8月28日—8月30日
☞培训地点：
杭州
☞培训人数：
40-50人/班
☞培训方式：2天集中授课
+1天游学
☞培训对象：
1.特色小镇项目、田园综合体项目、现代农业产业园项目的企业管理者
2.新型农业产业经营主体（例如农旅、文旅、休闲农庄、乡村文化民宿等）的创业者
3.全国各级地方政府相关部门负责人
通过本次课程培训，
困扰你的以下问题将有专家为你答疑解惑！
1.如何做好谋划前置的产业发展规划与主题项目的确立？
2.如何构建可持续落地执行的高效运营平台？
3.乡村的IP与主导产业的品牌如何关联与活化？
4.如何提升农产品附加值达成农业用地亩产收益最大化？
5.乡村的物流体系该如何保障农产品上下行的高效能？
6.新零售系统如何为一二三产融合的多渠道生态化服务？
7.如何打造最具有创新力和执行力的乡建团队？
— 课程介绍 —
2天集中授课+1天游学
讲师简介
浙江大学中国农村发展研究院副院长、博士生导师，长期从事农业产业化发展进程，以及产业联合体创新等方面的研究。
结合乡村产业的发展研究和实践经验，为操盘手们讲解发展现代农业产业的途径与策略。把握国家发展农村产业的方向，然后结合内部条件，提出优势创造途径的观点，发展乡村产业要抓住低成本和差异性两个策略。做强农业的“七化”原则，并最终实现生产高效、产品安全、资源节约、环境友好、农民增收的发展目标。
讲师简介
阿牛网络公司董事长、上海交大及浙江大学总裁班导师，拥有13年的互联网营销及电商运营及新零售领域从业经验，课程内容均以亲自操作过的真实案例为主导。
围绕新零售系统如何为三产整合的多渠道生态化服务，通过案例来分享一二三产业之间的融合渗透和交叉重组为路径，以产业链延伸、产业范围拓展和产业功能转型为表征，以产业发展和发展方式转变为结果，通过形成新技术、新业态、新商业模式，带动资源、要素、技术、市场需求在农村的整合集成和优化重组，以及农村产业空间布局的调整。
讲师简介
遂昌赶街公司战略发展总监，参与农村电商服务运营体系、农村电商标准化体系的创始模式，以及聚焦服务类产品并基于互联网创业的3.0合伙人模式的研究与实践。
“遂昌模式”被认为是中国首个以服务平台为驱动的农产品电子商务模式，其本质是以本地化电子商务综合服务商作为驱动，带动县域电子商务生态发展，促进地方传统产业，尤其是农业及农产品加工业实现电子商务化后，推动的基于人才返乡的互联网创业及裂变式发展模式。
讲师简介
农业不再仅仅是种地、盖民宿，也不只是去做一个项目，而是跳脱开传统农业思维，做一个“大体系”，整产业链、全绿色化、多功能化、高附加值、强竞争力“农业综合体”，堂主将从乡村IP与主导产业品牌的关联与亩产价值最大化的角度，深入剖析农业综合体的操盘运营。
讲师简介
郑光强：
乡伴文旅开发集团副总裁，轻资产运营模式打造新乡村4.0。
乡伴文旅：
民宿，亲子体验，品牌IP是乡村三产融合的重要业态，课程将围绕盘活乡村资产打造当地特色民宿及主题乐园，从业态的点状开发带动区域农旅经济，以及利用文创产业活化乡村的角度系统梳理。
解密丽水山耕品牌
“丽水山耕”是国内首个覆盖全区域、全品类和全产业链的地级市农产品区域公用品牌，是全国首个注册成功的含有地级市名的集体商标，是经国家认监委批准同意国内首个采用第三方认证认可手段开展品牌建设管理的农业区域公共品牌，成功入选全国“互联网+农业”百佳实践案例，荣获“2016中国十大社会治理创新奖”。
考察游学
乡伴·莫干山
在城镇化推进过程当中，乡村的延续和发展是不可忽视的议题；而民宿作为乡建的重要载体，愈发得到各方的重视。乡伴·莫干山计划，以原舍为核心，辅以庾村文化市集和清境农园的“民宿+”发展之路，立足生活、生意、生产“三生”模式的构建，总结出其“山间民宿、山腰农耕、山下休闲”的联动经营模式。本次游学点将重点围绕
代表生意的庾村1932文化市集
和
代表生活的原舍依田
，相信一定能为
各位学员在后面的项目开发中带来新的思考与灵感。
一
代表“生意”的庾村1932文化集市
中国首个乡村文创园
二
代表“生活”的原舍·
原舍二期·
依田
乡伴·莫干山-庾村 1932
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主办方
多多法务研究院
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●为保证培训效果，严格限定培训对象，现场空降者恕不接待
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